La garantie foncière

La garantie foncière est un diagnostic foncier permettant de connaître l’étendue de la propriété par la détermination de ses limites et de sa superficie, par la connaissance des servitudes actives et passives qui s’exercent sur le bien.

Pour obtenir cette sécurité juridique de votre achat immobilier, la garantie foncière doit être intégrée à la désignation du bien dans l’acte.

Le futur propriétaire achètera en connaissance de cause. Il évitera ainsi les mauvaises surprises, les déboires quant à la jouissance de son bien.

Toutes nos prestations sont orientées vers la protection et la valorisation de la propriété foncière.

Contrairement à une idée reçue, l’acte de propriété ne garantit pas l’objet du contrat.
En effet, il existe dans tout acte notarié translatif de propriété, une clause obligatoire dénommée « charges et conditions » précisant que le contrat ne prévoit pas la garantie des limites, des superficies et des servitudes pouvant porter atteinte à la jouissance du bien. Il n’y a aucunement faute du notaire ; ce n’est pas dans ses attributions.

Le notaire est avant tout un entremetteur ; il apporte la preuve de la transaction à travers la garantie des personnes signataires, du prix et de la publicité. Mais, en aucun cas, il ne garantit le bien foncièrement. Cette mission revient au Géomètre-Expert, par délégation de l’Etat, par son monopole (Ordre des Géomètres-Experts créé en 1946).

On peut s’étonner que cette garantie ne soit pas obligatoire, au regard du monde moderne dans lequel on vit :

En matière immobilière, nous sommes à la préhistoire dans la sécurité juridique des biens transmis.

La genèse de cette situation s’explique par le fait que, pendant des siècles, on transmettait les biens immobiliers de génération en génération sans qu’un professionnel du foncier ne les valide. Pour autant, la garantie foncière était assurée par la prescription trentenaire qui confirmait, voire supplantait le titre de propriété. Ainsi, les limites du bien immobilier étaient intangibles.

Or, à partir des années 50, on constate une forte accélération des mutations (en moyenne, les biens immobiliers sont vendus tous les sept ans). Par conséquent, les propriétaires perdent cette garantie foncière automatique assurée par l’usucapion (prescription trentenaire). On revient ainsi au contrat qui précise de manière explicite cette non-garantie.

L’acte notarié apporte la sécurité juridique du contrat, mais ledit contrat s’exonère de la garantie foncière, monopole des Géomètres-Experts.

Nous proposons à nos clients une expertise de leur futur achat, en rédigeant la désignation du bien acquis, qui sera reproduite dans l’acte d’achat et confèrera la sécurité juridique foncière.

Voici quelques exemples :

Dans le cas d’expertise privée, nous examinons l’accès au bien immobilier lorsqu’il n’est pas desservi par une voie publique. Ainsi, cet accès peut présenter une nature juridique variée comme un chemin privé, un chemin rural, un chemin d’exploitation, un chemin en indivision, une servitude de passage, un droit de passage, une cour commune, un chemin en copropriété…

Au-delà de la mise en œuvre de la garantie des limites de propriété, nos expertises peuvent porter sur les conditions de jouissance du bien immobilier au regard des servitudes actives et passives qui vont conditionner les conditions de jouissance du bien. En effet, les servitudes sont souvent mal connues, voire ignorées de l’acquéreur.

Les conséquences de cette méprise sont parfois catastrophiques, notamment celles issues des servitudes par destination du père de famille. Autre cas récurrent est l’acquisition d’un terrain à bâtir bénéficiant d’une servitude de passage. Or, depuis 1998, la cour de Cassation considère que la servitude de passage ne vaut pas passage de canalisations. En conséquence, malgré l’obtention du permis de construire, la maison n’est pas habitable du fait que la viabilisation du terrain n’ait aucune légitimité sur la propriété d’autrui.

Les imbrications de propriété dans le bâti ancien et la présence de cavités souterraines sous des zones urbanisées sont fréquentes.

Il arrive régulièrement que des travaux privés ou publics soient réalisés sur autrui. En cas de contestation devant un tribunal pour empiètement, les conséquences financières peuvent être importantes. Aussi, dans le cadre de nos missions, nous proposons des régularisations grâce à la division en volumes, outil juridique bien souvent le plus approprié.

Les tribunaux, les mandataires de justice, les entreprises, les clients privés nous sollicitent pour expertiser leur propriété en valeur vénale.

Nous intervenons pour des biens divers comme des habitations, des demeures, des châteaux, des étangs, des bois, des terres agricoles, des habitations troglodytiques, etc. Les estimations servent également pour des contestations devant l’administration fiscale.

Voir aussi Le contexte de nos Expertises : L’insécurité juridique du droit de propriété

Droit de propriété